ЮБК-ЭЛИТ
Агентство недвижимости в Ялте «ЮБК-ЭЛИТ» предлагает всем желающим ознакомиться с некоторыми особенностями распоряжения недвижимостью несовершеннолетнего. Сегодня часто встречается такая ситуация, когда собственником недвижимости (квартиры, дома, земли) является ребенок либо он имеет определенную долю в праве собственности. У такого собственника, который из-за своего возраста не обладает полной дееспособностью, нет возможности защищать свои интересы и осуществлять свои права наравне со взрослыми дееспособными людьми. Обязанность защиты интересов таких собственников возложена на их родителей, опекунов, усыновителей или попечителей. Однако последние не всегда могут справиться с этими обязанностями. Кроме того, невозможность материального обеспечения несовершеннолетних толкает родителей на осуществление сделок с недвижимым имуществом (чаще всего с квартирами), которые причиняют значительный ущерб детям. Именно поэтому данному вопросу законодательство уделяет особое внимание, обязывая регистрирующие органы и самих участников подобных сделок проявлять максимальную осмотрительность к тем сделкам, в которых участвуют несовершеннолетние.
Так, гражданское законодательство подразделяет несовершеннолетних на 3 группы (по возрасту):
- до 6 лет — малолетние (полностью недееспособные);
- 6-14 лет — малолетние (обладают неполной дееспособностью);
- 14-18 лет — несовершеннолетние (наделены неполной дееспособностью, однако она несколько шире по объему обязанностей и прав, чем у предыдущей группы).
Согласно 28-й статье ГК РФ, все сделки по распоряжению недвижимостью детей до 14 лет могут осуществляться от их имени лишь их родителями, опекунами или усыновителями. К примеру, в возрасте 11 лет ребенок сам не вправе осуществлять с недвижимостью даже безвозмездные сделки, в частности, принять в наследство жилой дом по закону, завещанию либо в дар, так как принятие в собственность подобного наследства/дара требует госрегистрации. В интересах малолетнего такого рода сделка может совершаться лишь через указанных выше законных представителей. За более детальной консультацией обращайтесь в наше агентство недвижимости в Ялте.
Несовершеннолетние старше 14 лет осуществляют сделки по распоряжению земельным участком, квартирой, дачей либо другой недвижимостью, относящейся к их собственности, лишь при наличии письменного согласия от своих законных представителей. Ранее закон не устанавливал, в какой именно форме согласие законных представителей должно быть выражено. Но ГК восполнил данный пробел, определив его письменную форму. Несоблюдение указанного правила может стать основанием для признания совершенной несовершеннолетним сделки недействительной. Тем не менее, если после ее проведения письменное одобрение все же последует, то ее законность может быть восстановлена.
37-я статья ГК предусматривает, что без предварительного разрешения органа опеки/попечительства (далее просто Орган) опекун не вправе совершать никаких сделок по отчуждению, которые влекут уменьшение имущества подопечного. Эта статья также определяет, что даже близкие родственники не могут совершать с подопечным сделок (кроме передачи ему имущества в безвозмездное пользование либо в качестве дара). При этом следует учитывать, что 4-й пункт 60-й статьи Семейного кодекса распространяет на родителей установленные 37-й статьей ГК правила при управлении ими имуществом ребёнка. Таким образом, при отчуждении недвижимости, собственником или сособственником которого выступает несовершеннолетний, нужно получить согласие от Органов (4-й пункт 292-й статьи ГК). Сотрудники агентства недвижимости в Ялте «ЮБК-ЭЛИТ» готовы поделиться особенностями практики продажи квартир в Ялте несовершеннолетними.
Если же ребёнок живёт со своим законным представителем не по указанному месту регистрации, то Орган, при наличии подтверждающих данный факт документов (справка из детской поликлиники, детского дошкольного учреждения или школы), вправе принять документы по отчуждению имущества к рассмотрению по месту его фактического проживания, при этом указав на эти обстоятельства, а также согласовав решение этого вопроса с Органом по месту регистрации несовершеннолетнего.
Согласно действующему законодательству, выдача согласия (разрешения) на отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетних осуществляется муниципальными образованиями в виде распоряжения, которое подписывается Главой этого муниципального образования. Заявления заинтересованных граждан, представителей юридических лиц и запросы нотариусов являются основанием для издания такого распоряжения. Оформлением текста распоряжения занимается муниципальное образование, учитывая все требования, которые предъявляются к подготовке подобной организационно-распорядительной документации. В распоряжениях при оформлении согласия на совершение несовершеннолетним сделки часто содержится требование одновременного приобретения жилья для несовершеннолетнего, что существенно затрудняет его реализацию либо делает вовсе невыполнимым. Если Органом разрешена продажа принадлежащего ребенку жилого помещения или его доли в праве собственности только при условии покупки в собственность этого несовершеннолетнего иного жилья либо доли в праве собственности, то данное условие обязательно должно быть указано в тексте соглашения (договора) купли-продажи. А отсутствие в правоустанавливающем документе данного условия будет являться основанием для отказа в госрегистрации согласно 6-му абзацу 1-го пункта 20-й статьи Закону о госрегистрации. При отчуждении одним из сособственников доли в праве на недвижимость требуется соблюдение 150-й статьи ГК, причем если в такой сделке сособственником является несовершеннолетний, то без разрешения Органов нельзя осуществить отказ от права покупки (преимущественного) им или его законным представителем. Если необходимо разделить доли в праве собственности между несовершеннолетними детьми и их родителями, которые на праве совместной собственности владеют жилым помещением, то Органы в интересах несовершеннолетних для их участия в сделке выдают третьему лицу доверенности (3-й пункт 182-й статьи ГК). Согласно требованиям 2-го пункта 185-й статьи ГК, нотариальное удостоверение соглашений про определение таких долей в правах собственности предполагает также нотариальное оформление доверенностей для представительства в подобных соглашениях.
Иногда при оформлении связанных с недвижимостью сделок с участием несовершеннолетних возникают ситуации, когда согласие Органа не получено, но сама сделка совершена. 2-й пункт 183-й статьи ГК предусматривает возможность последующего одобрения такой сделки, которая позволяет создать, прекратить либо изменить гражданские права/обязанности с момента её заключения. Поэтому правомерным будет наличие одобрения сделки, оформляемое в виде распоряжения, Органами муниципальных образований. Следует также учитывать, что 37-я статья ГК применима к любому имуществу несовершеннолетних, включая денежные средства. Дело в том, что ребёнок может получить денежные средства по наследству или в порядке дарения, а значит, он может быть способным самостоятельно оплатить расходы по приобретению на своё имя недвижимости, например, купить квартиру в Ялте. Поэтому в договорах в таких случаях не всегда требуется формулировка, что недвижимость для несовершеннолетнего приобретается на средства его законных представителей либо других лиц. Если же жилое помещение куплено за счёт личных средств ребенка, которые вследствие этого уменьшаются, являясь одним из видов имущества, то нужно иметь разрешение на проведение такой сделки (в форме распоряжения) со стороны Органов. Это распространяется и на случай, когда продажа недвижимости ребёнка либо его доли разрешена при условии, что на вырученные средства будет приобретено жилье. Но если в возмездных договорах по приобретению недвижимости несовершеннолетними или от их имени говорится, что недвижимость приобретается не за счет денежных средств несовершеннолетних, а за счет их законных представителей либо иных лиц, то при совершении подобных сделок ссылка на разрешение Органов не требуется. Отдельно следует отметить следующее важное требование указанной выше статьи ГК: порядок управления имуществом несовершеннолетнего для родителей, попечителей и опекунов определяется только законом.
Для пресечения возможных злоупотреблений законными представителями ребенка его имущественных интересов закон не разрешает совершать сделки опекунам от имени своих подопечных, а попечителям запрещено давать разрешение для совершения сделок с недвижимостью подопечного между ним и собственным супругом или другими близкими родственниками (родными сестрами/братьями, родителями, дедом, бабушкой, внуками). Агентство Недвижимости в Ялте «ЮБК-ЭЛИТ» напоминает, что в Федеральном законе про опеку и попечительство определены особенности распоряжения имуществом несовершеннолетних. Законодатель установил, что такое имущество не подлежит отчуждению, кроме случаев:
отчуждения недвижимости в исключительных случаях (например, необходимость в дорогостоящем лечении), если это соответствует интересам подопечного;
отчуждения принадлежащих подопечному квартиры, жилого дома либо их части при изменении места жительства подопечного;
отчуждения согласно договору ренты или мены, если он совершается с выгодой для подопечного;
принудительного обращения взыскания в порядке и на основаниях, которые установлены Законом, включая обращения взыскания по предмету залога.
Если собственником жилого помещения не является ребенок, то обращаться за разрешением в Орган не нужно. Однако если в этой недвижимости проживает несовершеннолетний, который находится под попечительством/опекой, и продажа жилья скажется на его интересах, то отчуждение возможно, лишь с согласия Органа.
Если у Вас остались вопросы касательно сделок с участием несовершеннолетних с недвижимостью, продажи домов в Ялте или любые другие вопросы, связанные с недвижимостью, то Вы можете их задать специалистам нашего Агентство Недвижимости в Ялте.